Predictive Maintenance in der Praxis

Digitale Pioniere: DERAG macht vor, wie digitales Gebäudemanagement funktioniert

• DERAG Unternehmensgruppe als digitaler Pionier im Interview über digitale Immobilienwirtschaft und Predictive Maintenance

• Predictive Maintenance: vorausschauende Wartung durch intelligente Systeme

• Vorteile von Predictive Maintenance: Kostenersparnis, effizienter Betrieb, längere Anlagenlebensdauer, weniger Ausfälle, erhöhter Sicherheitsstandard

• Gebäudekonnektivität 4.0 von Vodafone als Grundlage für umfassende Digitalisierung

Smarter, effizienter, nachhaltiger – in jeder Branche gibt es Unternehmen, die frühzeitig auf innovative digitale Technologien setzen. Sie erkennen, verstehen und nutzen die Chancen der Digitalisierung für sich. Die DERAG Unternehmensgruppe ist so ein digitaler Pionier. Schon seit einigen Jahren setzt das Unternehmen auf digitale Anwendungen – von der Verkehrssicherung über Wohnungsabnahmen bis hin zur eigenen Mieter-App MietMe für die Mieterkommunikation mit angeschlossenem Ticketing-System. Der sukzessive Ausbau der vorausschauenden Wartung, der Predictive Maintenance, ist wesentlicher Bestandteil der Digitalisierungsstrategie.

Wohn- und Büroimmobilien werden zunehmend mit Sensoren ausgestattet, die kontinuierlich Verbrauch, Leistung und Verschleiß von Heizungen, Aufzügen und Lüftungen dokumentieren. Und „Big Data“ geht noch weiter: Umweltfaktoren, Liefer- und Versicherungsvereinbarungen sowie Verträge mit Geschäftspartnern, Mietern und Lieferanten werden ebenfalls erfasst, digitalisiert und analysiert. Dieser „Datenschatz“ aus dem digitalisierten Gebäude ist tatsächlich viel Geld wert. Vor allem in Form von Einsparungen durch Prozessoptimierung und Effizienzsteigerung.
Um dafür die richtigen Handlungsempfehlungen ableiten zu können, müssen die Daten durch intelligente Systeme analysiert und ausgewertet werden. So wird beispielsweise Predictive Maintenance möglich – das Vorhersagen und Verhindern potenzieller Probleme und Ausfälle von Systemen und Anlagen, bevor sie überhaupt entstehen. 

Herr Spengler, Sie setzen mit der DERAG ganz klar auf umfassende Digitalisierung und auf Predictive Maintenance. Was hat Sie überzeugt?

Stephan Spengler: Als Immobilienverwalter sehen wir uns immer besonderen Herausforderungen gegenüber – zum Beispiel Heizungsausfällen oder defekten Fahrstühlen am Wochenende. Nicht erreichbare Notdienste und schwierige Liefersituationen für Ersatzteile sind in der Folge auch ein Ärgernis für unsere Mieter. 
Die Fortschritte in der Sensortechnik haben in den letzten Jahren ermöglicht, dass Bauteile vorausschauend überwacht werden können. Wir können Vorhersagen darüber treffen, wie lange kritische Komponenten noch korrekt funktionieren werden. Lernende Algorithmen können immer präzisere Vorhersagen treffen. Das führt zum frühzeitigen Erkennen von Unregelmäßigkeiten und lässt eine gezieltere Planung bzw. Wartung zu. 

Eine Predictive-Maintenance-Lösung, also ein Computer-Aided-Facility-Management-System, ermöglicht uns, Bauteile zu bestellen und auszutauschen, bevor eine Anlage ungeplant zum Stillstand kommt. Und das ist eigentlich der Hauptpunkt für uns. Es gibt zahlreiche weitere Argumente. Auch der Einsatz der Techniker ist punktgenau möglich und der Austausch von noch intakten Bauteilen kann vermieden werden. 

Letztendlich gibt es so im gesamten Building Relations Management eine zentrale Prozess-Steuerung und eine einheitliche Dokumentation. Damit können wir sicherstellen, dass die beschriebenen Störungen im Betrieb unserer Immobilien immer seltener auftreten.
 

Warum haben Sie sich für Gebäudekonnektivität 4.0 von Vodafone entschieden?

Stephan Spengler: Wir haben nach einer Signallieferungstechnologie gesucht, mit der wir unseren Bestand langfristig konsequent und umfassend digitalisieren können. Uns hat vor allem die Funkprotokollverarbeitung von GK4.0 überzeugt.
Damit sind wir in der Lage, smarte Anwendungen zu „befüttern“, seien es eigene oder die von Drittanbietern. Entscheidend ist, dass die von Vodafone eingesetzten Gateways multiprotokollfähig sind und unterschiedliche Signale verarbeiten können. Das gewährt uns maximale Flexibilität und Zukunftssicherheit. GK4.0 ermöglicht uns, die Sensordaten über eine zentrale Infrastruktur in unseren Gebäuden zu sammeln, zu analysieren und wertschöpfend zu nutzen. 
Ein weiterer, ganz wesentlicher Aspekt bei der Entscheidung für GK4.0: Das Vodafone Kabel-Glasfasernetz gewährleistet eine sichere, verschlüsselte Verbindung zur Speicherung und Verarbeitung der Daten in der Cloud.
 

Wo planen Sie die digitalen Lösungen noch einzusetzen – über Heizungen und Fahrstühle hinaus?

Stephan Spengler: Wir wollen Sensoren für Öl- und Wasserdruck einsetzen, um Leckagen und Undichtigkeiten frühzeitig zu erkennen. Dort entstehen Schäden, die in der Regel große Kosten verursachen. Wir wollen den Status von Brandschutz-Einrichtungen überwachen, z.B.: Sind die Brandschutz-Türen geschlossen oder wurde doch wieder ein Keil reingesteckt? Dazu kommen auch noch die Parameter zur Erfüllung der Normen der Trinkwasserverordnung. Und das ist noch nicht das Ende der Reise. 
Zukünftig werden wir GK4.0 auch dazu verwenden, dass wir Handwerkern und Geschäftspartnern benötigte Zutrittsberechtigungen zu den Objekten über digitale Schließsysteme verschaffen. Wir wollen Dienstleister- und Handwerker-Leistungen erfassen: Wann ist ein Handwerker ins Haus gegangen? Wann hat er seine Aufgabe erfüllt? Und wann ist er wieder gegangen? 
Wir werden ein Tool für das Mieter-Feedback installieren, beispielsweise über den Reinigungszustand des Hauses. Oder wir ermöglichen Paket-Dienstleistern einen kontrollierten Zugang zum Haus. Und letztendlich planen wir digitale schwarze Bretter, über die wir auch die Mieter informieren können, die sich die neuen Kommunikationswege noch nicht erschlossen haben.
 

Man merkt, wie begeistert Sie von all diesen Möglichkeiten sind. Wie lange hat es gedauert, sich für digitale Lösungen zu entscheiden?

Stephan Spengler: Nicht lange, weil all dies unserer Unternehmensvision entspricht und sehr offensichtlich ein unverzichtbarer Baustein bei der Umsetzung werden kann. Insofern war eher die Frage: Wer ist mein begleitender Partner? Wir haben uns sehr bewusst für die Zusammenarbeit mit Big Playern wie Vodafone entschieden. Es war für uns ein maßgeblicher Faktor, nicht in das Risiko zu laufen, dass die Produktketten, die wir jetzt anschieben und mitentwickeln, wieder eingestampft werden, weil ein kleines Start-up in Schwierigkeiten gerät. So sehen wir uns gut aufgehoben.
Wir merken es auch am Feedback. Die Mieter nehmen jetzt schon Komfort-Erhöhungen und Ausfallzeiten-Reduktionen in den Objekten wahr, die wir bereits ausgestattet haben. Auch die Treppenhaus-Lichter sind „intelligent“ geworden. Der Mieter merkt, dass hinter ihm das Licht ausgeht und vor ihm das Licht angeht. So weiß er, dass er nicht so viel Strom verbraucht wie früher, als das ganze Treppenhaus prall erleuchtet war.
 

Wie sieht Ihrer Meinung nach die Zukunft des Gebäudemanagements mit immer umfassenderen digitalen Lösungen und automatisierten Prozessen aus?

Stephan Spengler: Durch die hohen Energiepreise und den Fachkräftemangel im Handwerk wird die Nachfrage nach Predictive-Maintenance-Lösungen rasant ansteigen. Hinzu kommt, dass viele Entscheider aus der Immobilienwirtschaft endlich erkannt haben, dass sich mit diesen Lösungen Dienstleister effizienter steuern, Instandhaltungen und Wartungskosten besser planen lassen. 
Für die Zukunft bräuchten wir noch Lösungen für die Einbindung von Elektromobilität. Wir wollen unseren Mietern Carsharing-Projekte anbieten, um dort einen weitergehenden Service offerieren zu können. Ich gehe fest davon aus, dass der Einsatz digitaler Gebäudetechnik und künstlicher Intelligenz in der Wohnungswirtschaft innerhalb kürzester Zeit zum Standard wird. 
 

Die Immobilienbranche ist im Umbruch: durch gesetzliche Vorgaben, durch Umweltvorgaben und auch durch die technischen Möglichkeiten. Kommt man um die Digitalisierung überhaupt noch herum?

Stephan Spengler: Wer sich jetzt nicht damit beschäftigt, hat meiner Meinung nach spätestens in fünf Jahren einen gravierenden Marktnachteil.

Herr Spengler, vielen Dank für das Gespräch!