Umlagefähige Nebenkosten für Vermieter: Was Sie wissen müssen
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Vermieter können monatliche Betriebskosten auf Mieter umlegen, aber nicht alle Kosten sind umlagefähig.
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Ab Juli 2024 ist auch der Kabelanschluss nicht mehr umlagefähig.
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Umlagefähige Nebenkosten für Vermieter umfassen dann 16 Positionen, die etwa 30 Prozent der Gesamtmiete ausmachen.
Die monatlichen Betriebskosten können eine erhebliche Höhe erreichen. In der Regel tragen Eigentümer oder Vermieter die Betriebskosten. Welche Nebenkosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden dürfen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.
Die Herausforderung der Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung lässt bei manch einem Vermieter den Puls höherschlagen. Grund zur Aufregung gibt es aber nur bedingt: Denn auch wenn sich Nebenkosten nicht vermeiden lassen, können Vermieter einige davon auf die Mieter umlegen.
Welche Kosten sind umlagefähig?
Grundsteuer, Strom, Heizung oder Kabelanschluss: Bei den Nebenkosten kommt einiges zusammen. Wie hoch die einzelnen Positionen jeweils ausfallen, hängt auch von der Lage des Objekts ab. Denn die Höhe der Grundsteuer variiert je nach Bundesland. Gleich ist hingegen die Anzahl der Positionen, die Vermieter als Betriebskosten umlegen dürfen: Bislang sind es 17, die zusammen rund 30 Prozent der Gesamtmiete ausmachen, bald werden es nur noch 16 Positionen sein. Dazu später mehr.
Folgende Positionen dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen, wobei Sie darauf achten müssen, diese im Mietvertrag festzuhalten. Denn nur Nebenkosten, die im Mietvertrag festgehalten sind, dürfen umgelegt werden.
• Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Entwässerung
• Heizkosten
• Versorgung mit Warmwasser
• Kosten des Betriebs eines Aufzugs
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hausmeisterkosten
• Betriebskosten der Gemeinschafts-Antennenanlage und der Breitbandnetz-Verteilanlage
• Kosten der gemeinschaftlich genutzten Waschküche
• Sonstige Betriebskosten, wie z.B. die Dachrinnenreinigung
Bei der Energieversorgung hängt die Höhe Ihrer Betriebskosten von individuellen Faktoren ab. Entscheidend hierfür sind im Wesentlichen der energetische Zustand Ihres Hauses, die Art der Heizungsanlage und das persönliche Heizverhalten der Bewohner.
Der Kabelanschluss ist ab Juli 2024 nicht mehr umlagefähig
Sie haben sicher schon von der TKG-Novelle gehört. Aber wissen Sie auch, welche Konsequenzen diese für Sie als Vermieter hat? Durch die TKG-Novelle entfällt ab dem 1. Juli 2024 die Umlagefähigkeit des Kabelanschlusses. Das bedeutet, spätestens zu diesem Stichtag müssen Sie dafür eine andere Lösung gefunden haben, da eine Umlage der Kabelgebühren über die Nebenkostenabrechnung nicht mehr möglich ist.
Sie sollten also rechtzeitig mit Ihren Mietern darüber sprechen, wie es weitergeht, da Sie als Vermieter immer die Möglichkeit haben, eine individuelle Regelung mit Ihren Mietern zu treffen.
Mit Zustimmung aller Beteiligten können z.B. bewährte Lösungen beibehalten werden. Diese Lösungen können sowohl Ihnen als auch den Mietern Vorteile bieten, wie niedrigere Kosten und eine gute Betreuung durch den Kabelanbieter.
Weitere Infos für Ihre Mieter zu dem Thema finden Sie hier.
„Warme Betriebskosten" sparen
Andere Nebenkosten können aber auch in Zukunft weiterhin umgelegt werden. Zum Beispiel jene, die als „warme Betriebskosten“ bekannt sind. Dazu zählen die Kosten für den Verbrauch von Heizung und Warmwasser sowie die Ausgaben für den Betrieb der Warmwasser- und Heizungsanlage. Hinzu kommen Kosten, die bei Wartungs- und Reinigungsarbeiten an den Anlagen anfallen. Mit einer Umstellung auf Gebäudekonnektivität 4.0 beugen Vermieter hohen Wartungskosten und Anlagenausfällen vor. Dann sind die einzelnen Geräte im Smart Building vernetzt, sodass Wartungen digital durchgeführt und Verschleißerscheinungen frühzeitig automatisch erkannt werden können.
Weitere umlagefähige Kosten
Ein weiterer Nebenkostenposten sind die Ausgaben für Wasser und Abwasser, zu denen unter anderem die Abwassergebühr, das Ablesen der Wasseruhren sowie Handwerkerleistungen an Rohren und Armaturen zählen. Auch sie können ebenso wie die Müllbeseitigung und anfallende Arbeiten in der Gebäude- und Gartenpflege als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Um sich gegen finanzielle Schäden abzusichern, greifen Vermieter auf verschiedene Versicherungsangebote wie Gebäudeversicherung oder Haftpflichtpolice zurück. Hier gilt: Sie können ebenfalls als Umlage angerechnet werden.
Grundsätzlich liegen die Nebenkosten für Vermieter deutlich höher als für Mieter, denn Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung zählen nach § 1 BetrKV zu den nicht umlagefähigen Kosten. Rücklagen sollten deswegen eingeplant sein.
Viele der Kosten können Vermieter jedoch auf ihre Mieter umverteilen.
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