Änderungen für Vermieter 2024

Was sich für Wohneigentümer und Vermieter ändert.

Aktuelle gesetzliche Regelungen zur CO2-Abgabe, Heizkostenverordnung, TKG-Novelle u.v.m. 

• Auf dem Dach und im Keller: Heizungstausch und Solarpflicht 

• Gasheizungen und Wärmepumpen: Prüfung nicht vergessen! 

• Betriebsnebenkosten: Was darf noch umgelegt werden und was nicht?

Nach zähem Ringen um die Details war es so weit: Am 1. Januar 2024 sind die Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes [GEG] in Kraft getreten. Doch nicht nur das GEG bringt Veränderungen und neue Möglichkeiten mit sich – auch in anderen Bereichen gibt es Entwicklungen, die für Vermieter relevant sind. Wie schon in den Jahren zuvor haben wir auch in 2024 die wichtigsten Änderungen und Tipps für Sie zusammengestellt.  

Staatliche Förderung erleichtert Heizungstausch

Laut Reform des bisherigen GEG muss ab dem 1. Januar 2024 jede neu installierte Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dies gilt im ersten Schritt ausschließlich für Neubauten in Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gelten aktuell noch Übergangsfristen. Zudem wird der Heizungstausch großflächig staatlich gefördert, wobei Hauseigentümer bereits seit dem 29. Dezember 2023 Aufträge erteilen können, für die diese Neuregelung gilt. Diese zeitliche Flexibilität ermöglicht es Immobilienbesitzern, frühzeitig von den Fördermaßnahmen zu profitieren.

Inspektionspflicht für Wärmepumpen

Neu für Vermieter ist auch: Alle Wärmepumpen, die seit dem 1. Januar 2024 neu als Heizungsanlage installiert werden, müssen nach Ablauf einer vollständigen Heizperiode oder spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme von einem Experten überprüft werden. Bis zum 1. Januar 2029 müssen Wärmepumpen, die vor 2024 installiert wurden, einer Betriebskontrolle unterzogen werden, wobei spezifische Fristen für verschiedene Arten von Wärmepumpen gelten.

Steigende Energie- und Betriebskosten

Im Rahmen der Haushaltsverhandlungen haben sich die Ampel-Parteien auf wichtige Änderungen geeinigt, die Vermieter und Mieter ab 2024 betreffen. Der CO₂-Preis für das Heizen mit Erdgas und Öl wird stärker ansteigen als ursprünglich geplant. Verabschiedet wurde ein Anstieg von 30 Euro auf 45 Euro pro Tonne CO₂ ab dem 1. Januar 2024. Ab 2025 wird der Preis nochmals auf 55 Euro angehoben. Durch das Auslaufen der Energiepreisbremsen Ende 2023 und die Wiedereinführung des regulären Mehrwertsteuersatzes für Gas ab März 2024 werden außerdem die Kosten für Strom und Heizung voraussichtlich höher ausfallen.

Vielfältige Solarpflichten

Die Bundesregierung hat im Koalitionsvertrag festgelegt, dass eine Solarpflicht für gewerbliche Neubauten eingeführt werden soll, während bei privaten Neubauten die Solarenergienutzung „zur Regel“ werden soll. Aktuell gibt es keine bundesweit einheitliche Regelung und deshalb unterschiedliche Vorgaben in den Bundesländern. 
In Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein gilt eine bundeslandspezifische Solarpflicht bereits seit Anfang 2022. Seit 2023 gelten Solarpflichten auch in Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen sowie ab 2024 auch in Bremen. In den Bundesländern Sachsen und Brandenburg liegen zwar Entwürfe zur Umsetzung vor, konkrete Beschlüsse stehen jedoch noch aus. In Thüringen ist laut Energieministerium ein Solargesetz in Planung. 
Die unterschiedlichen Entwicklungsstadien verdeutlichen die Vielfalt der Bemühungen auf Landesebene, den Solarenergieausbau voranzutreiben.

Prüfung und hydraulischer Abgleich von Gasheizungen

Juli 2024: Änderungen bei der Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen

Nur noch kurze Zeit, dann darf das Kabel-TV nicht mehr über die Mietnebenkosten abgerechnet werden. So will es das neue Gesetz zur Telekommunikation, auch bekannt als „TKG-Novelle“. Stichtag für die Neuregelung ist der 1. Juli 2024. Millionen von Mietverhältnissen sind betroffen – für jeden dritten Haushalt muss bis dahin neu geregelt werden, wie Fernsehen künftig empfangen werden soll. Für Vermieter empfiehlt sich in den meisten Fällen der Abschluss neuer Verträge. Gut zu wissen: Das lässt sich jetzt schnell und bequem auch online erledigen. 

Anpassung der Betriebskostenabrechnung

Seit Anfang 2023 müssen Vermieter die CO2-Abgabe für das Heizen mit Erdgas und Öl mit ihren Mietern teilen. Je energieeffizienter das Gebäude, desto geringer ist der Kostenanteil für Vermieter. Um die Höhe der Kosten zu berechnen, stellt die Bundesregierung einen kostenlosen Online-Rechner zur Verfügung.
2024 muss also erstmals eine angepasste Heizkostenabrechnung mit den CO2-Kosten für fossile Brennstoffe erstellt werden. Die Aufteilung erfolgt nach einem Stufenmodell, abhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes.
Folgende Angaben müssen in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein: 

• die Berechnungsgrundlage

• die Einstufung der Wohnung [laut Stufenmodell]

• der auf die Mietenden anfallende Anteil an den CO2-Kosten [Aufteilungsverhältnis] [§ 7 Absatz 3 CO2KostAufG].

Falls diese Informationen nicht geliefert werden, können Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen [§ 7 Absatz 4 CO2KostAufG]. Außerdem sind Vermieter verpflichtet, ihren Mietern Einsicht in den Lieferschein des Brennstofflieferanten zu gewähren, wenn diese das fordern. 

Tipp für selbstgenutzte Wohnungen: Wohn-Riester für energetische Sanierungen nutzen

Ab dem 1. Januar 2024 haben Eigentümer selbstgenutzter Wohnimmobilien die Chance, ihr Riester-Guthaben gezielt für den Einbau einer Wärmepumpe einzusetzen. Die Bestätigung des ausführenden Fachunternehmens darüber, dass es sich um eine energetische Sanierung im Sinne des Einkommensteuergesetzes handelt, genügt für die Inanspruchnahme dieser Fördermöglichkeit. Anträge auf Nutzung des Riester-Guthabens können seit Beginn des Jahres bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen [ZfA] der Deutschen Rentenversicherung Bund eingereicht werden. Alle relevanten Informationen zu Wohn-Riester sind bereits jetzt unter riester.deutsche-rentenversicherung.de/wohn-riester im Internet verfügbar.